Energiecrisis duwt prijzen energiezuinige woningen omhoog
Eén van dé bepalende factoren van 2022 was de energiecrisis, waarbij de energieprijzen hun hoogste peil ooit bereikten. De energiezuinigheid van woningen in België kwam zo plots onder een vergrootglas terecht. De huidige situatie is moeilijk bemoedigend te noemen. Een doorsnee huis in België verbruikt volgens onze schattingen 365 kWh/m2/jaar (EPC D) en een appartement 176 kWh/m2/jaar (EPC B). De Europese Commissie heeft als doelstelling vooropgesteld dat alle gebouwen in Europa tegen 2050 klimaatneutraal zijn. In België werden die doelstellingen door elk gewest anders ingevuld, maar we kunnen bij benadering stellen dat alle gebouwen een label A (< 100 kWh/m2/jaar) moeten dragen tegen 2050. Volgens onze laatste cijfers zouden op dit moment slechts 3% van de huizen en 11% van de appartementen voldoen aan dat criterium. Bijna een derde van de huizen scoort momenteel zelfs buiten categorie, hoger dan 500 kWh/m2/jaar. Veel werk aan de winkel dus. Die barre situatie vertaalde zich in 2022 ook naar de vastgoedmarkt.
Energiezuinigheid aan de top
Zowel in Vlaanderen als Wallonië1 bleek de interesse voor de meest energiezuinige woningen groter dan het jaar voordien: de prijs van de meest energiezuinige huizen en appartementen begon in 2022 sneller te stijgen. Wie in Vlaanderen een huis wou kopen met label A of B, moest voor het eerst meer betalen dan een huis met label C2. In vergelijking met een referentiewoning met label D, betaalde je 9% meer voor de meest energiezuinige huizen. Hetzelfde verhaal in Wallonië, al lagen de prijsverschillen daar nog iets verder uit elkaar: sinds dit jaar kost een energiezuinig huis 15% meer dan de referentiewoning. Ook appartementen ontsprongen de dans niet. Bij appartementen, die over het algemeen al energiezuiniger zijn dan huizen, werd het prijsverschil tussen appartementen met label B en A nog uitvergroot in 2022, zowel in Vlaanderen als Wallonië.
Een andere opvallende trend is dat energieverslindende woningen niet minder aantrekkelijk (lees: goedkoper) zijn geworden. Ze vormen uiteraard wel het goedkoopste segment in de markt. In Vlaanderen betaalde je in 2022 11% en in Wallonië 15% minder voor een huis met label F in vergelijking met eenzelfde huis met label D. Maar zeker in vergelijking met de categorie net erboven, zien we dat de slechtst scorende woningen even snel of zelfs sneller in prijs zijn gestegen sinds 2020.
Vooruitzicht 2023: bouwshift en premies
Misschien tegen de gangbare ideeën in verwachten we dat, op zijn minst voor Vlaanderen, de prijzen voor zeer energieverslindende huizen niet zullen dalen of zelfs stijgen. Door de bouwshift gaan bouwgronden alleen maar schaarser, en dus duurder, worden. Een voordeliger alternatief stelt zich in de vorm van energieverslindende huizen. Zoals hiervoor beschreven, behoren deze nog steeds tot het goedkoopste segment van de markt. Maar belangrijker, zowel de Belgische overheid als de gewestregeringen bieden financiële voordelen om zulke huizen op te kopen en af te breken. De Belgische overheid verlengde dit jaar tot en met 2023 het verlaagde btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen voor het ganse Belgische grondgebied. Net zoals bij de renovatiepremies in Vlaanderen verhogen zulke ingrepen de ontleningscapaciteit, wat op zijn beurt de prijzen weer doet stijgen. Cruciaal hier is dat deze trend zich enkel kan voltrekken voor de slechtst scorende huizen. Huizen die niet goed scoren op energievlak, maar nog binnen 'acceptabele' grenzen vallen, zullen niet kunnen profiteren van deze voordelen en hoogstwaarschijnlijk wel in prijs dalen.
1Omdat elk gewest in België zelf bepaalt hoe de energieprestatiescore wordt berekend en op welke manier deze afgebakend wordt, bestuderen we hier Vlaanderen en Wallonië steeds apart. Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is te weinig data beschikbaar om betrouwbare conclusies te kunnen trekken over de impact van de energiescore over de tijd.
2Gemakshalve gebruiken we de labels zoals vooropgesteld door de Vlaamse Overheid.
Lees meer van het jaarverslag 2022
