Een jaar van ups en downs
De woningprijzen in België zijn al maanden niet meer gestegen. In de eerste helft van 2022 stegen de vraagprijzen nationaal nog sterk, zowel voor huizen (+ 3%) als appartementen (+ 1.5%). Maar in de tweede helft van het jaar zag de situatie er heel anders uit: huizenprijzen zijn niet meer gestegen en appartementen zijn in het laatste kwartaal zelfs licht beginnen dalen. Ook na de gebruikelijke kalmte tijdens de zomervakantie bleven vooral de huizenprijzen stabiel.
Om echt van een afkoeling van de markt te kunnen spreken, zou de vraag naar panden ook moeten afnemen. Zo zagen we dat een huis in het tweede kwartaal van 2022 gemiddeld 2 à 3 weken sneller offline ging dan het voorgaande kwartaal, in lijn met de prijzen die dat kwartaal sterk waren gestegen. Sindsdien blijven zoekertjes weer iets langer online staan, ongeveer 1 week langer dan in het tweede kwartaal, op hetzelfde moment dat de prijzen gestagneerd zijn.
Huidige (stil)stand van zaken
Vandaag betaal je in België voor een standaard huis1 € 1604/m2, terwijl dat een jaar eerder nog €1537/m2 was, een toename van €67 per vierkante meter. Dat grote verschil is vooral te wijten aan de prijssprong in het tweede kwartaal, want nadien stegen de prijzen met amper €4/m2. Voor appartementen zien we een gelijkaardig verhaal: eind 2021 kostte een standaard appartement2 nog €2399/m2, terwijl die prijs nu al bijna €100/m2 hoger ligt. De prijzen zijn voor appartementen wel aan een vaster tempo blijven stijgen, al wijzen de laatste cijfers zelfs op een lichte daling ten opzichte van het derde kwartaal (-€7/m2).
Belangrijk is dat de afkoeling zich over heel de markt en alle gewesten lijkt door te zetten. Huizenprijzen waren eind november 2022 maar 0.5% gestegen in Vlaanderen en in Wallonië (-0.6%) en Brussel (-0.4%) zelfs beginnen dalen. Ook appartementen werden niet duurder in Vlaanderen (-0.5%) en Wallonië (-0.8%), in Brussel lag de prijs voor een appartement maar 0.4% hoger. De grotere steden tonen verder geen andere trends dan de rest van België. Hoewel het prijsverschil tussen centrumsteden en de rest van Vlaanderen wel is vergroot de laatste jaren, lijkt de afkoeling zich overal even sterk door te zetten.
Warm of koud?
Ondanks het afgetekende patroon dat we in onze analyses kunnen terugvinden, waren de meningen over het al dan niet afkoelen van de markt doorheen het jaar verdeeld. Om die gemengde berichtgeving te begrijpen, moet een belangrijk onderscheid gemaakt worden tussen de evolutie van vraagprijzen ten opzichte van de verkoopprijzen. Tussen het online plaatsen van een zoekertje en het verlijden van de akte zit een geschatte vertraging van 4 tot 6 maanden, waardoor de trend in vraagprijzen die van verkoopprijzen voorgaat. Zo kunnen we afleiden dat berichten eerder dit jaar over een afkoeling in het eerste deel van het jaar — gebaseerd op verkoopprijzen — hoogstwaarschijnlijk terug te leiden zijn tot de vertraging van de (vraag)prijzen eind 2021. Volgens dezelfde logica kunnen we verwachten dat de laatste verkoopcijfers momenteel nog niet wijzen op een afkoeling van de markt. Maar op basis van onze cijfers over de vraagprijzen kunnen we voorspellen dat ook de verkoopprijzen binnenkort zullen afremmen.
Krappe budgetten nekken kopers
De ontleningscapaciteit van huishoudens speelt een belangrijke rol in de geobserveerde prijsveranderingen. Wanneer huishoudens meer budget ter beschikking hebben, zullen de woningprijzen door competitie op de markt mee beginnen stijgen. Het omgekeerde geldt dus ook: wanneer huishoudens minder kunnen ontlenen, worden duurdere woningen onbetaalbaar en zullen de prijzen noodzakelijkerwijs niet meer kunnen stijgen of zelfs moeten dalen.
Waarschijnlijk werden potentiële kopers in de eerste helft van 2022 gedreven door de snel stijgende rentevoeten in de hoop nog een voordeligere lening te krijgen. Ondertussen is de gemiddelde rentevoet verdubbeld ten opzichte van het begin van het jaar, wat lenen minder interessant maakt. Bovendien bereikte de inflatie het hoogste peil in 46 jaar na een continue stijging doorheen het jaar. Die werd grotendeels gedreven door een enorme stijging van de energieprijzen, met een voorlopige piek in september, toen de prijzen bijna 5 keer zo hoog lagen dan een jaar eerder. De koudeprik van december zal de energieprijzen opnieuw onder druk zetten. Al deze factoren spelen mee in het verkleinde budget van huishoudens, wat uiteindelijk kan verklaren waarom het tot een stagnatie van de prijzen op de markt is gekomen.
Vooruitzicht 2023: kopersmarkt
Als de huidige trends zich voortzetten, dan zal de residentiële woningmarkt in België zich transformeren van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. De aanhoudende energiecrisis en daaraan gekoppelde hoge inflatie zullen potentiële kopers twee keer doen nadenken voor ze een lening aangaan. De jaren van voordelige rente voor woonleningen liggen ook vrij definitief achter ons. (Al moet hier wel de kanttekening worden gemaakt dat vanuit een historisch perspectief we nog steeds op een historisch laag niveau zitten). Met andere woorden, de vraag naar woningen zal dalen door de verminderde ontleningscapaciteit van huishoudens. Kopers zullen zo meer beslissingsruimte krijgen in een markt waar de prijzen stabieler zijn en woningen langer online blijven staan.
1Een standaard huis wordt gedefinieerd als een huis van 170 m2 met 3 slaapkamers, een goede bereikbaarheid (Realo mobiliteitsscore van 0.8) en een jaarlijks energieverbruik van 350 kWh/m2/jaar.
2Een standaard appartement wordt gedefinieerd als een appartement van 93 m2, 2 slaapkamers, een goede bereikbaarheid (Realo mobiliteitsscore van 0.8) en een jaarlijks energieverbruik van 165 kWh/m2/jaar.
Lees meer van het jaarverslag 2022
